桂林设备价值评估、房产评估、固定资产评估怎么收费

　　集慧，立于全国的资产评估公司，资质齐全(财政部门备案)，报告全国可用。

　　集慧主要提供：

　　企业整体资产评估、各类固定资产评估、知识产权评估以及各类单项资产评估。

　　在各个领域均有重要客户委托集慧参与评估项目，比如中铁集团、华夏幸福基业、搜狗、喜马拉雅、清华大学、同济大学等。

　　集慧在全国各地均设有办事处，可以承接全国业务的资产评估业务，在广东、浙江、甘肃设有运营中心，可以保证高效率进行评估合作，出具的资产评估报告得到了广泛认可和高度评价。

　　集慧具备财政备案的资产评估资质，是中评协会员。公司严格遵守独立、公正、客观和严守客户机密的职业道德，有完善的各项专业服务质量标准体系，为社会提供高质量、高效率的评估服务。

　　某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为2000年11月30日。

　　设备名称：图像设计系统

　　规格型号：STORK

　　设备产地：A国××厂家

　　启用日期：1998年7月

　　账面价值：11,000,000.00元

　　账面净值：9,000,000.00元

　　案例分析过程：

　　评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。

　　一、计算公式

　　CIF价=FOB价 国外运输费 国外运输保险费

　　重置现价=CIF价 银行财务费 外贸手续费 海关监管手续费 商检费 国内运杂费 国内安装调试费

　　重置全价=重置现价 资金成本

　　评估价值=重置全价×综合成新率

　　二、重置全价的估算

　　(1)FOB价为EUR(欧元)560,000.00元。该价格系向A国××厂家询得，按评估基准日汇率计算，折合USD(美元)571,000.00元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789;

　　(2)国外运输费率取5.5%;

　　(3)国外运输保险费率取0.4%;

　　(4)CIF价=FOB价 国外运输费 国外运输保险费

　　=571,000.00×(1 5.5%)×(1 0.4%)×8.2789

　　=604,814.62元

　　(5)关税及增值税：被评估设备根据《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》及《中华人民共和国上海海关公告——外商投资项目不予免税的进口商品目录》规定，除设备控制系统中的微型计算机不予免关税外，其余机器设备均予免税，由于微型计算机所占金额很少，故计算中未计关税与增值税项目;

　　(6)银行财务费率取0.4%;

　　(7)外贸手续费率取1.5%;

　　(8)海关监管手续费率取0.3%;

　　(9)商检费率取0.3%;

　　(10)国内运杂费率取3%;

　　(11)设备基础费：该设备不需专门建设设备基础，故略计此费用;

　　(12)国内安装调试费率取3%;

　　(13)资金成本：评估基准日一年期贷款利率5.85%，半年期贷款利率5.58%。从合同签订至设备安装调试完毕12个月。付款方式为：首期支付CIF价的30%(计息期12个月)，设备进关开始安装调试支付60%(计息期6个月)，安装调试费均匀投入(计息期3个月)，余款10%于调试运行后支付(计息期为零)。

　　进口设备重置现价=FOB价 国外运输费 国外运输保险费 银行财务费 外贸手续费 海关监管手续费 商检费 国内运杂费 安装调试费

　　=[FOB价×(1 国外运输费率)×(1 保险费率)×基准日外汇汇率]×(1 银行财务费率 外贸手续费率 海关监管手续费率 商检费率 国内运杂费率 安装调试费率)

　　=[571,000.00×(1 5.5%)×(1 0.4%)×8.2789]×(1 0.4% 1.5% 0.3% 0.3% 3% 3%)

　　=5,432,812.00元(取整)

　　资金成本=CIF价×30%×5.85%×12/12 (CIF价×60% 银行财务费 外贸手续费 海关监管手续费 商检费 国内运杂费)×5.58%×6/12 安装调试费×5.58%×3/12

　　=604,814.62×30%×5.85%×12/12 [604,814.62×60% 604,814.62 ×(1 0.4% 1.5% 0.3% 0.3% 3%)]×5.58%×6/12 604,814.62×3%×5.58%×3/12

　　=10,614.50 12,478.82 265.36

　　=23,358.68元

　　进口设备的重置全价=重置现价 资金成本

　　=5,430,892.00 23,358.68

　　=5,454,250.68元

　　评估价值=重置全价×综合成新率

　　三、综合成新率的确定

　　(一)确定实体性损耗率

　　(1)该设备经济使用寿命为16年(属印刷设备类);

　　(2)已使用日历年限为3年(从1997年11月开始试车至2000年11月评估基准日);

　　(3)该机调整因素系数及综合值：

　　原始制造质量—1.10(进口设备)

　　设备时间利用率—1.05(1班/日)

　　维护保养—1.0(正常)

　　修理改造—1.0(无)

　　故障情况—1.0(无)

　　运行状态—1.0(正常)

　　环境状况—1.05(良好)

　　七项调整因素系数综合值为1.10×1.05×1.0×1.0×1.0×1.0×1.05=1.21

　　(4)已使用年限经七项因素调整后为3÷1.21=2.5年

　　(5)实体性损耗率=2.5÷16×100%

　　=15.62%

　　(二)确定功能性损耗率

　　功能性损耗率从新旧工艺及相应设备的生产率(印染速度)、耗损及原材料(未加工纸)价格三项因素比较，分别对每项因素估算其功能性损耗，估算均按下列步骤进行：

　　(1)将被评估设备的年生产率(或损耗、原材料价格)与功能相同但性能更好的新设备的年生产率(或损耗、原材料价格)进行比较;

　　(2)计算二者的差异，分别确定净超额工资、净超额损耗及净超额原材料成本;

　　(3)估测被评估设备的剩余寿命;

　　(4)以适当的折现率将被评估设备在剩余寿命内每年的净超额费用折现，这些折现值之和即为被评估设备的功能性损耗(贬值)，计算公式如下：

　　被评估资产功能性损耗=∑(被评估资产年净超额成本×折现系数)

　　被评估设备功能性损耗具体测算如下：

　　1、根据委托方提供的资料

　　已知：(1)被评估设备生产率(印染速度)为30m/秒，新设备为90m/秒;

　　(2)被评估设备损耗为30%，新设备为10%;

　　(3)被评估设备使用原材料加工纸的价格为3000USD/T，新设备为2000USD/T;

　　(4)月均印染产量(自经销、代加工、卖模纸)共计51600m;

　　(5)印染模纸1000m/T;

　　(6)设备剩余年限13.5年;

　　(7)所得税33%;

　　(8)评估基准日美元与人民币的汇率中间价8.2789;

　　(9)折现率取7%。

　　2、功能性损耗测算

　　生产率(印染速度)因素影响值

　　(1)旧设备月工资额：

　　①经销11,000m 单位工资1.11元/m 月工资额12,210元;

　　②代加工17,800m 单位工资0.28元/m 月工资额4,984元;

　　③卖花纸22,800m 单位工资0.31元/m 月工资额7,068元;

　　旧设备月工资∑=24,262元

　　(2)新设备印染速度90m/秒，旧设备为30m/秒，新设备月工资成本为：

　　①经销 1.11×1/3=0.37 0.37×11,000=4,070元

　　②代加工 0.28×1/3=0.093 0.093×17,800=1,655元

　　③卖花纸 0.31×1/3=0.103 0.103×22,800=2,348元

　　新设备月工资∑=8,073元

　　(3)月差异额：24,262-8,073=16,189元

　　(4)年工资成本超支额：16,189×12=194,268元

　　(5)减所得税(33%)：194,268×33%=64,108元

　　(6)扣除所得税后年净超额工资：194,268-64,108=130,160元

　　(7)资产剩余使用年限：13.5年

　　(8)折现率取7% ：13.5年年金折现系数8.5547

　　(9)功能性损耗额：130,160×8.5547=1,113,480元

　　3、按上述步骤测算，得出：

　　(1)因第一项因素(生产率)得出的功能性损耗为1,113,480元;

　　同理，按新旧设备损耗率和使用纸的成本不同，计算出第二、第三项因素的损耗;

　　(2)因第二项因素(损耗)得出的功能性损耗为1,113,685元;

　　(3)因第三项因素(原材料)得出的功能性损耗为2,938,205元;

　　(4)上述三因素之和为5,165,370元。

　　功能性损耗率=功能性损耗/重置价格×100%

　　=5,165,370/20,995,772×100%

　　=24.60%

　　(三)确定综合成新率

　　(1)经济性损耗率=0%

　　(2)综合损耗率=实体性损耗率 功能性损耗率 经济性损耗率

　　=15.62% 24.60% 0%=40%(取整)

　　(3)综合成新率=1-综合损耗率=1-40% =60%

　　四、评估价值的确定

　　评估价值=重置全价×综合成新率

　　=5,454,250.68×60%

　　=3,272,550元(取整)

　　五、分析说明：

　　1、该案例是进口机器设备评估的案例。在计算重置全价时，资金成本的计算值得关注。资金成本的计算关键要确定两个因素：一是资金量的大小和投入时间的长短，二是资金的单位使用成本。前者根据实际情况来确定，后者就要具体分析资金的平均投资收益，通常用银行的存贷款利率来计算。本案例即根据资金投入时间的长短，分别选用了银行一年期贷款利率和半年期贷款利率来计算资金成本。

　　2、确定设备实体性损耗率常用的方法有：使用年限法、观察法和修复费用法。修复费用法的使用有一定的条件，其他两种方法的适用范围更大。本案例采用的是进行因素调整后的使用年限法，是使用年限法和观察法在一定层面上的结合。

　　3、功能性损耗是由技术进步引起的。通过将被评估设备与功能相同、但性能更好的新设备进行比较，分析二者在运营上的差异并量化，即可得到被评估设备的功能性损耗。在这个过程中，差异分析是很关键的一步。本案例中新旧设备的差异主要是人工成本的差异，在得到人工成本年超支额后，还应扣除所得税。因为人工成本超支将会增加被评估设备的运营成本，降低被评估设备的运营收益，从而减少应计的所得税。在评估中确定的差异应是设备之间的净差异，因此要扣除所得税的影响。

　　4、根据有关部门的规定，自2005年2月起取消海关监管手续费，因此在今后的进口机器设备评估中将不再涉及海关监管手续费。

　　市场法、收益法、成本法

　　市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　收益法：通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

　　成本法：指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

　　资产评估三种基本方法的主要特点是:

　　1.市场法是以参照物经调整后的成交价格来确定其价值

　　2.成本法是以被评估资产的耗费来确定其价值

　　3.收益法是以被评估资产所产生的未来收益来确定其价值。

　　评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的，这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果，这是由于评估基本目的决定了评估途径和方法间的内在联系。

　　各种评估途径和方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。

　　重置成本 重置成本也称现行成本或重置价值，它是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。

　　以重置成本作为资产的价格标准，克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况，能较为客观公正地反映资产的真实价格。但重置成本标准并不十全十美，它忽视了资产的盈利能力，而且带有较大的主观性，也不适用大多数企业整体资产的评估会计学堂整理的。

　　收益现值 收益现值是指资产产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格，是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。

　　资产评估基本方法有哪些，以上的比较之法，能帮你更透彻的了各类资产评估基本方法之间的不同以及特点，具体使用时就能有针对性的选择，集慧资产评估公司将会为您所需，定制具体评估方案。欢迎联系集慧客服部经理，我们将全力助推贵司发展!